Le mercredi 21 décembre, le gouvernement fédéral a publié les règlements connexes de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, qui comprend des définitions, des exceptions et des détails concernant l’application de la Loi. Ces renseignements aident à comprendre la Loi et à s’y conformer.

L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) est extrêmement déçue de la décision du gouvernement de mettre en œuvre cette Loi et ses règlements connexes. Les parlementaires qui ont appuyé cette mesure doivent reconnaître qu’elle aura un effet néfaste sur la réputation, les marchés du travail et l’économie du Canada et qu’elle entravera gravement notre capacité à attirer au pays des talents étrangers. Notre chef de la direction, Michael Bourque, a récemment témoigné devant le Comité sénatorial permanent des finances nationales (vidéo en anglais seulement) pour expliquer la position de l’ACI selon laquelle cette Loi ne s’attaque pas au problème fondamental de la crise du logement au Canada.

Comment réduire le risque pour le courtier ou l’agent immobilier?

Les règlements précisent qu’une ordonnance exigeant la vente de l’immeuble résidentiel pourrait être demandée dans certaines conditions, notamment si le non-Canadien est propriétaire au moment où l’ordonnance est rendue et que les exigences liées à l’avis sont respectées. La Loi prévoit que toute personne qui, en toute connaissance de cause, aide, ou tente d’aider, un non-Canadien à acheter un immeuble résidentiel interdit peut être reconnu coupable d’une infraction punissable sur déclaration sommaire de culpabilité en vertu du Code criminel et passible d’une amende maximale de 10 000 $.

L’ACI reconnaît que l’analyse réglementaire précise ce qui suit : « Le Règlement n’impose pas aux professionnels canadiens la collecte de renseignements ni des exigences en matière de traitement ou de production de rapports, ni des exigences pour remplir des formulaires ou d’autres types de documents. »

Même si la tenue de dossier n’est pas obligatoire, l’ACI recommande aux courtiers et agents immobiliers de faire preuve de diligence raisonnable. Pour aider les courtiers et agents à atténuer les risques, l’ACI a conçu le Certificat et consentement de l’acheteur.

Puisque nous disposons d’informations limitées sur la façon dont la Loi et ses règlements connexes seront interprétés et appliqués, veuillez noter que le certificat est un outil d’atténuation des risques visant à aider les courtiers et agents immobiliers à se conformer à la Loi.

Ce certificat doit être rempli avant d’aider ou de conseiller un acheteur éventuel et devrait être utilisé de pair avec d’autres pratiques de diligence raisonnable, telles que l’examen et la consignation de renseignements d’une pièce d’identité valide en vigueur de l’acheteur (tel qu’un passeport) pour déterminer sa citoyenneté, son statut de résident et son statut d’exemption.

Comme vous savez, tout courtier ou agent immobilier a déjà l’obligation de Bien connaître son client en vertu des exigences de CANAFE. Il doit notamment vérifier l’identité des clients et consigner certains renseignements. La principale différence est que dans le cas de CANAFE, la vérification doit se faire au moment de la transaction, alors qu’en vertu de la Loi, la vérification de l’identité doit se faire avant d’aider ou de conseiller le client pour l’achat d’un immeuble résidentiel.

Comme les lois qui régissent l’immobilier sont de compétence provinciale, les courtiers et agents immobiliers doivent s’assurer de respecter toute directive émise par l’organisme de réglementation de leur province, leur chambre et leur association.

Qu’est-ce que la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens?

Le 23 juin 2022, le Parlement a adopté la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens. Entrant en vigueur le dimanche 1^er janvier 2023, la Loi :

• ne s’appliquera pas aux citoyens canadiens et aux résidents permanents;
• s’appliquera aux non-Canadiens qui achètent directement ou indirectement un immeuble résidentiel au Canada pendant une période de deux ans;
• s’appliquera aux immeubles résidentiels, y compris les maisons individuelles ou les bâtiments similaires comprenant au plus trois locaux d’habitation, y compris les parties de bâtiments comme les maisons jumelées, les copropriétés ou autres locaux semblables;
• s’appliquera aux achats directs ou indirects d’immeubles résidentiels, y compris les achats effectués par l’intermédiaire de sociétés, de fiducies ou d’autres entités juridiques;
• prévoira une amende en cas d’infraction pour tout non-Canadien qui contrevient à la Loi et à toute personne ou entité qui aide délibérément un non-Canadien à enfreindre la Loi.

Voici certains éléments clés présentés dans les règlements

Achat

Les règlements définissent assez largement le terme achat pour y inclure l’acquisition, de façon directe ou indirecte, d’un droit ou intérêt dans un immeuble résidentiel. Les règlements excluent expressément entre autres, l’acquisition d’un intérêt résultant d’un événement transitoire ou de vie, tel qu’un décès, un divorce, une séparation ou un don.

Application de la Loi aux sociétés et autres entités non canadiennes

Le terme non-Canadien, dans le contexte des sociétés et d’autres entités, a été défini comme suit :

• une entité non constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province;
• une entité constituée en vertu des lois du Canada appartenant directement ou indirectement à un non-Canadien qui détient 3 % ou plus de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote de l’entité.

Immeubles résidentiels exclus

Les immeubles situés à l’extérieur d’une agglomération de recensement ou d’une région métropolitaine de recensement sont exclus de l’interdiction.

Exceptions

Les exceptions à l’interdiction sont accordées aux étudiants internationaux, aux résidents temporaires, aux ressortissants étrangers et aux demandeurs d’asile sous réserve de certaines conditions, telles que la production d’une déclaration de revenus et des obligations de résidence. Pour plus de renseignements, veuillez consulter les règlements et vous assurer que l’acheteur qui pourrait faire partie d’un groupe exclu obtient des conseils juridiques pour confirmer son admissibilité.

Information supplémentaire

À la suite de la publication de l’information contenue dans les règlements, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a diffusé des renseignements supplémentaires et une FAQ sur l’interprétation de la Loi et des règlements.

Les directives énoncées ci-dessus ne remplacent aucunement des conseils juridiques. Les courtiers et agents immobiliers devraient consulter un conseiller juridique pour toute question ou préoccupation à l’égard de cette Loi.